池尻大橋 カフェの魅力に迫る
一時期は地価の高騰などで停滞していましたが、近年、土地が入手しやすくなったことから再び注目されるようになっています。
二段階供給方式は、スケルトンとインフィルを二段階で供給するシステムです。
第一段階は住宅のなかで基礎的・共同的・耐久的で公共性の高いスケルトンの供給、第二段階は末端的・消耗的・私的で個別性の高いインフィルの供給が対応します。
理想型のモデルは、スケルトンは公的主体による建設・供給・管理、インフィルは民間市場の供給や自己建設スケルトン定借は、定期借地権（建物譲渡特約付き借地権）を活用して、借地の上にスケルトン住宅を建設する仕組みです。
つくば方式では当初三十年間は借地の持家、三十一年目以降は低家賃の賃貸住宅となり、通算して六十年間は持家感覚で住み続けることができます。
また、つくば方式によるマンションでは逆梁工法が採用されています。
つくば市の「メソードつくばⅡ」や、つくば方式による東京での第一号「松原アパートメント」などです。
にゆだねて私有財として構成することをめざしています。
現行法制下では制約があるため、計画・建設・供給の三つのフェーズごとに、柔軟に二段階性を設定する実現化モデルでの実施例が生まれています。
フリープラン賃貸住宅は、土地・スケルトンは賃貸、インフィルは分譲という新しい供給方式の住宅で、住宅・都市整備公団が初めて試行したものです。
入居者は間取り・内装を自由に設計することができ、しかも賃貸でありながら内装部分は譲渡可能という特徴が一つ目の「コスト高」については、建物の耐久性を上げ、高い階高や十分な設備空間を確保するのですから、建設費用がある程度アップするのは当然と言えるでしょう。
しかこのように大きな期待を寄せられているＳＩ住宅ですが、現在は三つの大きな問題点を抱えています。
一つはコスト高、二つ目は階高、三つ目は社会制度・支援体制が未整備な総合的な技術開発としては、センチュリーハウジングシステム（ＣＨＳ）が一九八四年に第一号が誕生して以来、認定制度として継続されています。
ただし、この基準を守るとコストが高くなるため、十分な普及には至っていないのが現状です。
個別の技術開発でも、さまざまな技術が開発・提案されて評価を受けています。
とりわけ「住戸の自由度を高めるスケルトン」として注目されているのが「逆梁工法」です。
一般的な逆梁工法は、梁の下端に床スラブ（床の荷重を支える鉄筋コンクリート造の板上の版）を設け、床を多くの束で支えることで床下空間をつくる構造で、この床下空間を利用して配管や水回りの自由度を高める工夫です。
天井に梁が出ないので圧迫感がなく、スッキリした空間や開放性のある開口部を実現することが可能な工法です。
ことです。
スケルトン住宅は、工法の進化や普及の進展、マーケティングの仕方などの工夫によって、相当部分解消することが可能になってきています。
より大きな問題が、二つ目の「階高」と高さ制限や容積率との関係です。
高い階高はＳＩ住宅の必須条件とも言える特徴ですが、それがネックになってしまうのです。
在来工法だと二メートル七○～八○センチの階高のものが、三メートル二○～三きます。
六階建てだと三メートルの違いが出てきますので、高さ制限のある地域では一階層分がつくれないしかし賃貸住宅の場合は、分譲とは違った発想が可能です。
容積率ぎりぎりまで建てるよりも、あえて余裕をもたせた高品質のマンションのほうが、将来の資産価値はかえって高くなるという判断が自分でできるからです。
その意味では、現時点でのＳＩ住宅はより賃貸住宅向きの考え方だと言えるかもしれません。
このことについては、第四章で詳しくとりわけ分譲マンションを建てるときは、一定の敷地、一定の容積内になるべく多くの戸数を入れたほうが、収益性が高くなりますから、五階建てより六階建てがいいと判断するのは当然です。
一階層分を価格に転嫁できればいいのですが、現実には困難です。
二つ目の問題から派生するこうした制約が、ＳＩ住宅に非常な魅力を感じていても、大手デベロッパーの多くがいま一つ真剣に取り組めないでいる理由だと言えるでしょう。
また「社会制度・支援制度の未整備」も大きな課題です。
たとえば現行の法制下では、スケルトンとインフィルの所有者を分離することができませんし、別々の登記もできませインフィル単独を担保とした融資も受けられません。
建築関連の法規との適合性にも問題を認識した政府は、建設省（当時）総合技術開発プロジェクト（略称・マンション総プロ）「長期耐用都市型集合住宅の建設・再生技術の開発」を一九九七年度から五年間のプロジェクトとしてスタートさせ、研究開発を開始しました。
それ以降、いよいよＳＩ住宅の建設に対して本格的な優遇制度が実施されることになるでしょう。
分野も建築関連法規や税制、金融など多岐にわたると思われます。
たとえばＳ規制や斜線制限を緩和するとか、購入者には税制の優遇制度とか、スケルトンとインフィルの区分所有を認めるなどの制度です。
法案が成立し、さらに施行されるまでには一?二年のタイムラグがあります。
建てる側にしても購入する側にしても極めて有利になりますから、こぞってＳＩ住宅に参入するようになるでしょう。
そのあたりから、いよいよ日本の「ＳＩ住宅本格化時代」が開幕します。
私たちはそれに先がけて、ＳＩ住宅の理解と普及に尽力したいと考えています。
スケルトン・インフィル住宅は単純に建設費だけを比較すれば若干のコスト高になるのは当然です。
とはいっても、コスト高はやはり嫌われるのが現実賃貸住宅を生涯収支で考える。
「ライフサイクルコスト」の発想をしかし、イニシャルコストが高いか安いかだけで判断するのは、建物を耐久消費財としてみているからだと言えます。
資産として評価する場合は、その建物が活用される期間すべてにわたって、つまり生涯にどれだけのコストがかかるかで判断することが極めて重要なポイントになってきます。
建物の価値を維持し、程度によりますが建築費に比べると相当高に感じるのが一般的です。
つまり、どの企画・計画が経済的であるかは、ライフサイクルコストの視点で検討しなければ本当のことはわからないのです。
たとえば、Ａ・Ｂ．Ｃの三社のプランがあったそれぞれのライフステージで、さまざまな経費がかかります。
企画・設計から解体・廃棄にいたるまで、そのすべてのコストを「ライフサイクルコスト」として把握し、経営判断の指標にしょうとするものです。
私たちはとかく「作り込みの段階」の費用、イニシャルコストに目が行きがちですが、維持・管邪理にかかるランニングコストは意外に高額になるものです。
建物の価値を維持しようと改修を施せば、程度によりますが建築費に比べると相当に割とします。
建築費だけみるとＣ社が最小ですが、ライフサイクルコストを考えるとＡ社が最小になり、もっとも経済的なプランであることがわかります。
それに加えて、賃貸経営の場合は入居者にとって魅力的な住宅であるかどうかも重要な要素です。
かけるべき費用はしっかりかけて入居者が満足する高品質の住宅を実現し、なおかつライフサイクルコストが最小であれば最強のプランだと言えるのではないでしょうか。
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